お役立ち情報
空室対策
テナント物件の「空室対策」とは。最も大切なのは◯◯でした！
新型コロナウイルスの感染拡大に伴うテレワークの普及で、企業のオフィス縮小やオフィス移転のための解約が、時期や地域を問わず頻繁に発生するようになりました。
元々、日本の空室率は年々上昇しており、今後、賃貸物件の空室問題はさらに深刻化するとも言われています。
賃貸経営に必ず発生する「空室問題」...この悩みから開放されるためには、日頃から物件の競争力を高め、空室リスクに備えておくことがとても大切です。
数々の空室対策…その効果は？
「空室率が高い、入居の問い合わせが少ない、何かしらの対策を取らないとマズイ…」
そう思って…
✓募集条件を見直して契約可能な業種を増やす
✓区画を分割して客層を広げる
✓リフォームや設備を追加し、内装を充実する
といった、空室対策を考えたことが一度はあるはずです。
もちろん、対策としては有効な場合もありますが、相応の負担やリスクも伴います。
実際の効果も、やってみないとわかりません。
空室対策で大切なのは「借主の目線」。 超えなければならないハードル
オフィスの契約率や入居率を高めるためには、借主の目線に立つことが大切。
事業を立ち上げてテナントを借りる際、企業は、以下の2つのハードルを乗り越える必要があります。
①お金のハードル
✓初期費用として家賃6ヶ月～10ヶ月分※が相当な負担 ※都心の例
✓開業時の初期投資と合わせて、ダブルパンチ
②信用のハードル
✓独立・起業したばかりで、まだ社会的信用がなく「与信審査」が通りづらい
✓保証人をなかなか立てられない
このように、いざ契約したい物件が見つかっても、初期費用が高くて断念してしまうケースや、
与信が通らず契約が進められないケースが発生します。
すなわち、スタートアップ企業などの借主にとっては、事務所を構えるための「ハードルが高い」のです。
逆を言えば「このハードルをいかに下げられるか」が最大のポイントになります。
一方、オーナーの抱える最大のジレンマ・・・「ハードルは下げたくない」
とはいえ、ハードルを下げるために
✓家賃を下げる
✓敷金・保証金を減額する
✓フリーレントでの契約
というリスクを抱えて利益まで削った直接的な空室対策は「できるだけ避けたい」ですよね。
ましてや、敷金や保証金などの初期費用を下げてしまうと…
✓退去解約時の「原状回復」の費用が足りない
✓テナント入居者への不足分請求に伴うトラブル<
✓結果、リフォームが直ぐにできず「居抜き物件」にせざるを得ない
というリスクに晒されます。
このリスクを回避するために、上場企業や信用度の高い企業に貸したいのが
オーナーさまの本音だと思います。
だからといって「入居審査基準を高く設定」すると、借主のハードルが上がってしまう…
このように、多くのオーナーさまが“空室対策”と“収益減&リスク上昇”の「ジレンマ」を抱えてしまうのです。
「負のスパイラルへと続くジレンマの渦」・・・一体どうすればいい？
この「ジレンマ」は、結局、貸主と借主の「交渉」の話です。
残念ながら、万能な解決策はありません。
とはいえ、
「なんとかそのジレンマを解消する方法がないか？」
「貸主の不安やリスクを軽減できる方法はないか？」
という声に応えたものが、ジェイリースの賃料保証プラン「J-AKINAI」です。
【4年で契約件数 約25.5倍と急成長】ジェイリースの賃料保証プラン「J-AKINAI」。「ジレンマ解消」の3つの理由とは？
ジレンマの解消には、もしもの時の「充実した保証」と、その保証を実現するために、借り手企業の信用を見極める「高い専門性」と「長年の経験や実績」が必要になります。
これを兼ね備えているのが私たちジェイリースです。
ジレンマ解消ができる理由①： 業界トップクラスの保証プラン 〜保証限度額は2年分(月額賃料×24ヶ月分)〜
保証限度額は「月額総賃料の24ヶ月分」と業界トップクラス。共益費や管理費も含まれており、原状回復費用や違反金・違約金などを含めた手厚い保証が最大の特徴です。
仮に、総賃料が月50万円の物件の場合、1,200万円まで保証され、持ち出しのリスクとして想定されるあらゆる「保証内容」にも対応しています。
| 「J-AKINAI」の保証限度額 | 保証限度額の算出方法 ※総賃料50万の場合 |
|---|---|
| 1,200万円 | 50万円×24ヶ月=1,200万円 |
| 項目 | 詳細 | 保証金額の相場 | 備考（根拠や考え方） |
|---|---|---|---|
| 月額の総賃料 | 月額の総賃料。 賃料とともに支払う固定費(駐車場、看板等)や変動費(水道光熱費)も含まれます。 |
50万円 | 賃料が50万円/月の場合 |
| 原状回復の費用 | 入居後の造作を元に戻すための工事費用。 清掃代も当該項目に該当し、概ね全ての解約時に発生します。 |
200万円 ※40坪で算出 |
※約5万円/坪の場合 ※スケルトンの場合 |
| 解約予告通知義務の違反金 | 契約で合意した期日までに解約予告を行わないと発生する違反金 | 100万円 ※2ヶ月で算出 |
契約に準じる ※1〜2ヶ月や半年〜1年分と幅広い |
| 賃貸借更新料 | 2年に1回の契約更新料。 | 50万円 ※1ヶ月で算出 |
約1ヶ月分 ※地域や物件によってバラツキあり |
| 更新事務手数料 | 更新時の手数料 | 20万円 | ～0.5ヶ月分または1万円程度 ※定額で数万円のケースもあり |
| 早期解約違約金 | 契約の更新前までに解約した場合に発生する違約金 | 50万円 | 契約に準じる ※1年未満の解約：2ヶ月分相当額 ※2年未満の解約：1ヶ月分相当額 |
| 明渡訴訟費用 | 賃貸滞納〜契約解除〜訴訟などに関連する全ての費用。弁護士費用も含まれます。 | 50万円 | 約30～50万円（一般の相場より） |
ジレンマ解消ができる理由②：初期費用の減額設計が可能
保証がない場合、万が一に備え、初期費用として賃料の数ヶ月分*を前払いになるケースが発生し、借主にとって金銭ハードルが高い状態となっています。
＊都心などでは、賃料6ヶ月～10ヶ月分といったケースも少なくはない
あらゆる保証が最大限確保されている「J-AKINAI」を活用すれば、初期費用を減額して費用のハードルを下げることが可能となります。貸主にとっては、保証が充実しているのでリスクも少なく安心です。
ジレンマ解消ができる理由③： 公平で熟達した審査 〜約20年間で培った高い専門性と経験〜
もちろん充実の保証サービスを提供するということは、私たちにも相応のリスクや負担が発生します。そのため、毎回の審査は常に真剣勝負で行っています。
ジェイリースは約20年もの間、事業用の賃料保証プランを販売・運営しており、そこで培った独自ノウハウを活用し、適切な与信審査を事業用専門審査チームが厳選して行っています。
どこに相談してもダメだった企業が、私たちの審査を通過し、契約に至り、成功した事例も多々あります。
全国36箇所の窓口あり！ 地域密着で親身な相談！ お気軽にお問い合わせを！
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ジェイリースの地域担当セールスが、あなたの状況にあわせて親身にお話をお伺いします。
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